Разработка проектной документации

    По природе своей (ну и по основному и единственному образования) являюсь инженером-проектировщиком(ПГС). Получал диплом именно в те времена, когда в них ещё оформляли гордую надпись «инженер».

   Ну да ладно, опустим предисловие.

   Для того, чтобы построить определённое здание, необходимо иметь на руках проектную документацию(ПД), концепцию, определяющую его внешний вид и функциональное назначение. Также проект необходим для согласования в местных органах власти для получения разрешения на строительство, что даёт нам непосредственное право приступить к возведению нашего объекта.

   Если объект строительства масштабный и имеет ряд определённых признаков, то он «попадает» под прохождение Государственной Экспертизы.

   Подробнее об этом вы можете узнать, прочитав статью 49 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. От 25.12.2018).

   Заказчик, кстати, имеет возможность направить проект в негосударственную экспертизу, что также оговорено в законодательстве.

   Перед тем, как приступить к разработке проектной документации, необходимо грамотно составить, оформить и подписать техническое задание(ТЗ), в котором будут указаны основные характеристики и условия эксплуатации нашего объекта. Также уточняется необходимость проведения соответствующих инженерных геологических или геодезических изысканий.

   Здесь сражу же возникают камни преткновения (как же без них в нашем нелёгком труде). Заказчик по-своему видит ситуацию и при каждом удобном моменте вносит свои штрихи в постепенно разрабатываемую документацию. Ну проснулся утром и понял, что необходимо построить 3-х этажное здание, а не 2-х, решил, добавить витражное остекление там, где раньше были простые окна, или убрать все внутренние стены, колонны и перегородки, чтобы расширить торговую площадь (естественно сдаваемую в аренду).

   Сразу оговорюсь, я здесь не «за тех» и не «за этих». Я здесь делюсь своим опытом и описываю реальную ситуации и положение дел в строительной отрасли (так что уважаемые заказчики, прошу понять и простить)))). Сам, зачастую (да в основном – всегда) работаю без ТЗ (да, впрочем, можно и без него, раз взялся, всё-равно, нужно сделать). В итоге, практически всегда, побеждает тот, кто платит деньги. Так что строительным организациям, которые берется возводить крупные и ответственные объекты, посоветую оговаривать подобные «изменения» со стороны заказчика, фиксировать их официально и всячески и настойчиво напоминать об этом, в случае срыва сроков при разработке ПД. А заказчикам посоветую грамотно всё обдумывать на предварительном этапе, ведь, иногда, у проектировщиков имеются рычаги «отлынивания» от изменений (если подписан грамотный договор) или просто характер и решимость послать на … В любом случае работают не руководители проектов, не ГИПы и, тем более, не директор проектной организации. Поэтому, в основном, все согласны с бурным развитием фантазии заказчика (кроме, конечно, непосредственных исполнителей). В любом случае, с момента подписания договора, сам процесс становится необратимым.

    Следующим фактором, определяющим успешную разработку ПД, является её разработка в соответствии со всеми нормами, правилами, ГОСТами, СНиПами(ой, забыл, их же отменили), о чём клятвенно божится наш глубоко уважаемый ГИП(крестясь и, порой, произнося «Вингардиум Левиоса»). Зачем придумывать велосипед, если всё придумано до нас). Поэтому, серьёзным подспорьем при разработке проекта, является использование всевозможных серий (причём ещё советских!) и типовых решений.

    О составе проектной документации подробно рассказано в Постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями от 18 мая, 21 декабря 2009 г., 13 апреля 2010 г., 7 декабря 2010 г.). Так что необходимо, какие разделы нас интересуют (обычно – все) и go, go, go Инженегры.  

   И последний немаловажный фактор – это оформление (на это тоже есть определённые нормы и стандарты). В конечном итоге конечными потребителями ( вот загнул, это не речевая ошибка, это такая вот фишка абзаца) являются люди, строители, такие же инженеры на стройке и, конечно, заказчик. Так что приятный внешний вид и читабельность чертежей расположат к вам всех участников строительного процесса.

   Итак, подведём предварительные итог:

1. Определяемся что нам нужно построить;

2. Определяемся, как это будет выглядеть;

3. Находим проектную контору (аля звонок другу) или фрилансеров(сам, иногда, вот этот вот нехороший термин;

4. Выделяем бюджет и ожидаем готовый, идеальный, превосходный и очень дешёвый проект.

Вот и всё. Всем удачи и успехов.

Договор субподряда

   Когда основные участники строительства определены, начинается стадия подписания договоров, то есть юридическое оформление отношений между компаниями. Необходимо помнить, что строительство – процесс дорогостоящий и вера на слово тут, мягко говоря, не прокатит. Через стройку проходит большое количество денег, поэтому договор – основополагающий документ, позволяющий предъявить претензии в случае недобросовестного ведения дел. Недаром набираются целый отдел юристов для составления и проверки официальных бумаг.

   Так как основных исполнителей называют подрядчиками, возникло определение «договор субподряда». Между инвестором и техническим заказчиком (ежели таковой имеется) может, имеется отдельное соглашение, но это уже их личное дело. На самом деле не просто так юристы получают у нас такие немалые деньги. Иногда, из-за малейших неучтённых нюансов, невозможно отстоять свою позицию при решении спорных вопросов.

   Основной позицией любого договора, это определение всех участников строительства. То есть распределение функций:

       1.Строительная. В основном договоре чётко должен быть определён «генподрядчик». То есть, кто возьмёт на себя этот нелёгкий труд – возведение нашего сооружения. Причём заказчик вправе обязать генподрядчика выполнять все работы собственными силами, без привлечения «субподрядчиков». Конечно же, генподрядчик выдаёт гарантии на 100% выполнить свою задачу.

      2.    Финансовая. В свою очередь, «заказчик» обязуется оплачивать проделанную работу после выполнения определённых условий и сдачи её технадзору (или строительному надзору).
      
    3.  Надзорная. Определяется ответственная сторона за приёмку работ. Это могут быть как собственные структуры заказчика, так и специально нанятая со стороны фирма.

     Одним из самых важных пунктов любого договора является цена. Отсюда появился «протокол твёрдой договорной цены», подписываемый всеми участниками строительства. Указанная в нём сумма подлежит пересмотру только при складывании самых непредсказуемых обстоятельств, то есть никогда. Если генподрядчик сталкивается с дополнительными затратами, подписывается «дополнительное соглашение» к основному договору. Этот вопрос будет рассмотрен отдельно, поэтому останавливаться на нём не будем.

   Следующим фундаментальным понятием любого договора является «сроки строительства». Нарушать их возможно лишь в силу сложившихся непреодолимых препятствий. Такими могут быть запрещения от местных властей и городских служб, стихийные бедствия, окончание строка действия разрешения на строительство и др. Однако на деле продлить действие договора без штрафных санкций очень тяжело. Поэтому строительство и ведётся в несколько смен со всевозможными переработками и постоянными задержками.

   После определения этих ключевых понятий, переходят к «обязанностям и ответственности сторон». По идее, сюда участники вправе вписать всё, что угодно, то есть любые свои пожелания. Однако, договор подписывают серьёзные «дядьки на мерседесах», поэтому нести явную околесицу не стоит. Главный вопрос фокусируется на том, кто будет строить (узбеки или «неузбеки» договариваются на словах), кто будет отвечать за строительные материалы, технику, электроэнергию, воду и т.д.

   В любом случае, генподрядчик по договору получает проект и, через определённое время мобилизует свои (или не свои) силы и ресурсы и отправляется покорять целину строительной площадки.

   В конце любого договора прикладываются реквизиты сторон, протокол твёрдой договорной цены и график производства работ(или освоения денежных средств).

   Это основные положения договора. Помимо прочего, для солидности и соблюдения всех юридических подковырок, в договор вставляют много умных слов и определений, тем самым придавая ему цивилизованный вид. Если же объект совсем небольшой, или заказчику доверят исполнителю, можно составить документ в упрощённой форме. На этом всё. Удачи всем на стройке.

Инвестиции в строительство

   Строительство – неотъемлемая часть экономики нашей страны. Строительный сектор занимает существенную часть рынка, постоянно привлекая в отрасль новых инвесторов. Даже в условиях кризиса и неопределённой экономической ситуации, вложения в строительство новых объектов не теряет своей актуальности.

   Существует несколько видов инвестиционных объектов, разберёмся в их классификации.

   Объекты хозяйственной деятельности – строительство зданий и сооружений для ведения собственного бизнеса. Сюда можно отнести объекты промышленного, добывающего, перерабатывающего и аграрного сектора. То есть всё, что связано с производством определённой продукции. Это заводы, фабрики, склады, цеха, модернизация и расширение существующих производств и т.д. Строительные объекты возводят для осуществления конкретной деятельности. Привлекательность инвестирования в производственный сектор обуславливается с возможностью получения прибыли после введения в строй рабочих мощностей, не дожидаясь реализации на первичном или вторичном рынке.

   Строительство арендных торговых площадей и офисных зданий – наиболее распространённый вид инвестирования на строительном рынке. Торговые и офисные центры появляются повсеместно по всей стране. Фирмы, компании, предприниматели или, как модно сейчас говорить, самозанятые граждане, нуждаются в помещениях и площадях для размещения своего бизнеса. Успешность торговой «точки» во много зависит от места её размещения, поэтому застройщики пытаются обеспечит максимальное удобство и эстетический комфорт будущим арендаторам и посетителям торговых центров. Недостаток данного вида инвестирования заключается в том, что появляется зависимость от общей экономической ситуации. Каждый бизнесмен мечтает иметь своё здание, свой угол, чтобы не зависеть от постоянно повышающейся арендной платы.

   Жилищное строительство – с появлением и широким распространение ипотечного кредитования, субсидируемое государственными программами, строительство жилых кварталов получило мощный импульс в своём развитии. Особенно в Москве и Московской области. Вполне обоснованно желание любого гражданина иметь собственное жильё, поэтому спрос в этой сфере здесь будет спрос. Однако, появление на рынке множество конкурирующих фирм обострило ситуацию, особенно в регионах. Особенно в условиях кризиса. В любом случае недвижимость – один из самых надёжных способов инвестирования.

    Инвестирование в инфраструктуру и объекты энергетического комплекса -  спонсируется, в основном, государством. Строительство дорог, транспортных магистралей, инженерных коммуникаций, благоустройство территории позволяет создать благоприятную среду для развития экономики. Данные объекты могут не приносить прямую прибыль, хотя, с появлением платных трасс, представляется возможность получения дополнительной прибыли. Отдельно следует выделить энергетическое хозяйство и водоснабжение. Модернизация и строительство новых линий электропередач, трубопроводов, насосных станций, электростанций и распределительных узлов позволяет создать прибыльные и эффективные производства. Является практически полностью монополизированной отраслью экономики.

   Строительство перспективных и научных объектов – наиболее рискованные инвестиции. Зачастую имеют непредсказуемый экономический эффект. Однако спонсирование стартапов и научных разработок позволяет создавать новые технологии, что может обернуться высокой прибылью в перспективе. Данная разновидность инвестирования требует более глубокого анализа чем другие. В любом случае это – работа на перспективу.

Кто есть кто на стройке?

   Организация строительного процесса представляет собой систему из нескольких уровней, каждый из которых занимает определённая структура, преследующая собственные интересы и извлекающая определённую выгоду. Попробуем разобраться: кто есть кто на стройке или, кто кого кормит и спрашивает результат.

    На вершине пирамиды стоит инвестор, то есть фирма, на чьи деньги мы будем строить и обеспечивать потребности своих работников. Инвестиции в недвижимость – одни из самых надежных на российском рынке. Этому обязательно будет посвящена отдельная статья. Инвестор (частный или государственный) оценивает ситуацию на рынке, взвешивает возможные риски и принимает решение об осуществлении строительства того или иного объекта. Многие преследуют цель зацепиться за бюджетные деньги, считая данный источник финансирования наиболее защищенным от кризиса и состояния экономики. Однако здесь следует учесть возможность вступить во взаимодействие с неповоротливой бюрократической машиной со всеми вытекающими последствиями. Однако, мы продолжим.

   Инвестор нанимает технического заказчика. Технический заказчик(застройщик) – фирма или организация, оказывающая весь спектр инжиниринговых услуг. По идее, именно через них должны проходить все согласования, допуски, технические условия, разрешительная документация, строительный надзор и т.п. Однако главной функцией технического заказчика является финансовый контроль за растратой средств инвестора. Застройщик вправе делегировать свои обязанности и полномочия нижестоящим участникам (читай генподрядчику), чтобы сконцентрировать все свои усилия на подсчёте денежных средств. Технический заказчик непосредственного участия в строительстве может и не принимать, но перерезать заветную ленточку будут именно они.

   Встречаются случаи, когда инвестор очень уверен в собственных силах, или имеет в своей структуре строительное подразделение, которое и выступает в качестве техзаказчика, что значительно упрощает схему, уменьшая число посредников в работе.

   Перед любой более – менее серьёзной стройкой нам необходимо разработать проект строительства. Этим будет занимать проектировщик (или генпроектировщик), которого выбирает технический заказчик по своему усмотрению (или через тендер, что встречается реже). Проектные институты, в основном, специализированы, хотя можно встретить фирмы, хватающиеся за любой заказ, лишь бы урвать свой кусочек. Причём, важно не столько грамотно изобразить будущий объект, сколько согласовать его с городскими службами и балансосодержателями территории. Об это поведём отдельный разговор в другой раз. Разработкой проекта, с целью сокращения сроков, могут заниматься несколько фирм, нанятых, в свою очередь, генпроектировщиком. Проектная документация обязательно согласовывается с инвестором и техническим заказчикам.

   Далее разыгрывается тендер (обязательное условие для бюджетных организаций, дабы обеспечить прозрачность) для выбора генподрядчика. Эти люди будут непосредственно заваривать кашу в строительном котле. Генподрядчик – лицо, осуществляющее строительство. Почему коммерческие организации могут не проводить тендер? На самом деле, на рынке много добросовестных и хорошо зарекомендовавших себя фирм, которых можно нанять напрямую, или же у директора есть знакомый директор, занимающийся стройкой…  Генподрядчик уже несёт ответственность за все строительные процессы, строгое следование проекту, качество работ, разработку и утверждение ППР-ов и, вообще, за всё, что происходит на строительной площадке в рабочее время. Иногда нанимается ещё одна фирма, именуемая просто подрядчиком (понятие, весьма размытое в юридическом смысле), для сваливания на него ответственности и получать генподрядный процент, избавившись от бремени организаторов строительных процессов. Так на передний план выходят субподрядчики.

   Субподрядчик нанимается генподрядчиком, для выполнения определённого вида работ (прокладку коммуникаций, отделочные, дорожные, специализированные работы и т.п.). Их количество не ограничено (если это не оговорено в договоре). Также, субподрядчик может нанимать своих субчиков. Цепочка растягивается. Это обусловлено тем, что практически всегда можно найти фирму, готовую выполнить тот же объём работ за меньшие деньги. Главное в такой ситуации – следить за качеством.   

   Заказчик (если самому ему это в тягость) может отдельно нанять технадзор. Службу, которая будет следить за добросовестным выполнением работ по проекту с использованием материалов, машин и механизмов, заложенных в смете. Противостояние технадзора и генподрядчика является основой сюжетной линией на всём протяжении строительства. Чтобы стройка не казалась сахаром, от проектировщика может выступить служба авторского надзора (в случае заключения на это соответствующего договора), чтобы выявить все отклонения от проекта и уличить строителей в недобросовестном выполнении своих обязанностей (нарушении технологии строительства).

   Не стоит забывать о службе ГСНа (Госстройнадзор), который занимается регулированием выполнения работ в соответствии с утверждёнными и общепринятыми докуменами (СНиП, СП, Правил и т.д.) с правом составления протоколов о нарушениях. Причём проверке может подвергнуться любая стройка на подконтрольной территории. Заказчик обязан уведомить ГСН о начале строительства и ждать проверки.

   Все отношения между участниками строительства регулируются договорами. Причём инвестор может появляться на участке по большим праздникам или во время квартальных отчетов. Также, для технического заказчика существует только генподрядчик, получающий по шапке за любые свои и не свои косяки. Генподрядчик, в свою очередь, должен действовать на всех фронтах: отчитываться перед заказчиком, держать в страхе субчиков, предъявлять претензии проектировщику и бороться с надзорными органами и организациями. Поэтому, если вы занимаетесь стройкой, будьте готовы к неожиданным ударам с любой стороны. Но лёгких путей не ищут, они приходят сами вместе с опытом и потраченными нервами.

Исполнительная документация

   Любой строительный объект необходимо не только качественно возвести в указанные сроки, но и грамотно сдать технической службе и людям, ответственным за эксплуатацию. Порядок этого процесса регламентирует РД-11-02-2006"Требование к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения". В исполнительной документации отражается фактическое положение здания, конструкций, сетей, технологического оборудования и т.д. и отклонения от проекта. Основными документами являются акты на проведённые работы и исполнительные схемы.

   Акт - специальная форма отчёта, утверждённая надзорными органами, отражающая выполненный объём работ на отдельном участке. Например акт разбивки осей, освидетельствования скрытых работ и т.п.

  Скрытые работы - работы и процессы, которые невозможно проверить в момент сдачи здания в эксплуатацию. Например земляные, монтаж несущих конструкций или укладка мембранной кровли.

   Исполнительная схема - рабочая графическая документация, отображающая фактическое положение конструкций объекта капитального строительства, с указанием внесённых изменений и согласований с разработчиками проекта. Сюда вносят спецификации материалов, по которым впоследствии закрывают объёмы.
   Обычно эту документацию выпускают в 4-х экземплярах(иногда и больше). Обязательна передача комплекта заказчику, генподрядчику, службе технического надзора, авторского надзора(если такойимеется). Минимум один экземпляр должен оставаться у застройщика.
   Необходимость составления исполнительной документации обуславливается тем, что в процессе строительства, ремонта, реконструкции или прокладки инженерных сетей возникают различные ситуации, в результате которых мы получаем отклонения от проектных решений и начальной сметы на строительство. Поэтому для фиксирования реального положения дел был специально выработан данный раздел. За ведение исполнительной документации отвечает отдел ПТО.